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寬稅基、低稅率的房產稅改革方向：香港房產稅體系的啟示
顏莉/經濟學博士、上海中估聯數據研發總監 來源：澎湃新聞
繼2013年11月中共十八大三中全會明確提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”後，2015年8月召開的十二屆全國人大常委會立法規劃向全社會公佈，房地產稅法被列入立推薦滴雞精法規劃。2017年2月23日住建部副部長陸克華表示，房地產稅的問題是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅立法，並適時推進改革。
我國目前的房地產運行和管理體系向香港進行瞭多方位學習，主要包括土地招拍掛和批租制度、住房抵押貸款體系、商品房預售制、公租房建設和管理制度、物業管理方式等，可以說，從房地產開發、投資到銷售，以及售後的物業管理很多方面都借鑒香港模式。
那麼，香港房產稅模式能否在內地推行？為瞭對這個問題進行分析，我們從香港房產稅內容入手，歸納房產稅稅制特征和適用條件，並總結香港房產稅模式對我國房產稅改革試點的啟示。
香港房產稅包含哪些內容
香港房產稅有兩種，一是一般差餉，在政府財政收入中列為間接稅，無論房產是否出租，都必須繳納一般差餉，即使空置也必須繳納一般差餉。一般差餉的計稅依據是應課差餉的租值，此租值由香港差餉物業估價署評定。目前此稅的稅率約為5%。二為物業稅，是向土地及建築物的擁有人出租物業收入征稅，屬於所得稅。實際征稅時，稅基是物業租金的凈值，即在年度租金中扣除差餉和占租金20%的修理、保險、地租等費用後的餘額。值得註意的是，物業稅是針對出租居住類不動產的收入課征的稅項，稅基為實際租金收入，但是對於業主自住、業主授予親屬使用而不收租金以及控制的物業不予征稅。
2016年度香港地區財政收入為45000.7億港元，其中一般差餉為227.3億港元（約占0.51%），物業稅29.98億港元（約占0.067%），合計共占0.577%。其中物業稅占稅收總收入（2913.27億元）比重約為10.3%。
香港房產稅的稅制有什麼特點
（一）“房地分離”的財稅制度
對於土地資源較為緊張的國傢（地區），房地分離的“雙軌”制，使納稅人易於理解和接受征稅目的、對象、時間范圍等。表2對香港的財稅制度進行瞭解釋和說明。
資料來源：根據香港特別行政區官網及部門網站資料整理
土地和房地產分離的管理制度，簡化瞭兩者的管理程序，便於征收征管的順利進行。土地收入中包括土地年租和一般差餉，有效解決瞭兩大難題，一是能解決瞭公共投資引起土地和房產增值時不能實現“溢價歸公”的問題，二是分類覆蓋，即土地年租是對續期土地合同的覆蓋，一般差餉則是對所有房地產物業的覆蓋，避免瞭重復征稅。
（二）財稅體系具有系統性
批租、地租、一般差餉和物業稅所構成的房地產財稅體系具有極強的系統性。
此外，批租制下土地出讓收入是香港基礎設施建設的主要資金來源，年租制使政府能夠獲得穩滴雞精推薦孕婦定的土地市場增值收益，平滑土地資產收益在時間上的分佈，形成長期財政收入來源。
（三）房產稅征管環節前後具有銜接性
香港從2012年開始對稅制進行改革，根據征稅對象不同，將差餉納入財產稅范疇，將物業稅納入所得稅范疇。即，對同一個房地產而言，針對持有環節征稅的項目是差餉，而對經營環節征稅的項目是物業稅。這樣保證瞭房產稅在房地產全生命周期中稅收征管環節具有很好的銜接性。
香港房地產稅制得以實施的背景條件
（一）較為發達的租賃市場滴雞精
香港的租賃市場機制較完善。首先，租賃市場分類供應。市場上一共有四類住房供出租，分別是公寓、酒店式公寓、聯排住宅和獨棟住宅，對應不同的需求群體。其次，專業的機構出租人是市場供給主體。無論是公寓還是酒店式公寓，都由專門資產管理公司來管理和運營。第三，健全的法律體系，對尋找租客、簽訂租賃合同、為租賃合同辦理註冊、業主的權利與義務、續租和終止事宜做瞭全流程規定，切實保障房東和業主雙方的權利。第四，對於中低收入群體的住房問題，通過“公共房屋及自主置業計劃”，供應公租房，滿足居住需求。總之，香港的租賃市場呈現出“專業管理、梯次消費、法律完備”的特征。
租賃回報較為穩定，根據香港差餉物業估價署公佈的官方數據，2011年-2015年辦公樓的平均租金回報率約為3.1%，商業樓平均租金回報率為2.5%，住宅的平均租金回報率為2.5%。進一步比對發現，租金回報率變動很小，也就是說，正常情況下，辦公樓、商業樓和住宅的投資回收周期分別為32年、40年和40年。這也給瞭房地產市場一個相對穩定的預期。
（二）較為完備的信息系統
首先，由於機構出租人是租賃市場主體，根據《土地註冊條例》，租期超過三年的租約須於簽懷孕滴雞精訂後的一個月內向土地註冊處辦理註冊。其次，差餉物業估價署定期公佈和租賃相關的市場數據，包括租金指數、售價指數和空置率等指標。
（三）完善的稅收分類和評稅體系
分類征稅的體系，既簡潔明瞭，又最大程度上避免重復征稅。
舉例來說，香港居民陳先生以每月5000港元將其物業使用權出租給李先生，租期為20年，李先生將物業裝修（台中滴雞精門市攤到每年成本約5000港元）後以每月8000港元的價格轉租給王先生。該案例中涉及的房產稅及計算如下表：
除瞭稅收種類前後的銜接性之外，香港的評稅制度也是房產稅得以順利推行的保證。香港地域狹小，稅制上采取的是“簡單且低”的稅制——稅種少、稅率低、征稅程序簡便、對所有企業和個人均一視同仁，實行單一的來源地稅收管轄原則。香港稅收以直接稅為主體，除對酒類、煙草等征收貨品稅外，沒有其他間接稅。香港對報稅表實行100%的評稅制度，這主要靠專業的評稅人員利用技術手段，盡早發現稅收風險並加以應對和解決。
香港房產稅模式對內地房產稅改革試點的啟示
（一）內地目前房產稅試點的基本情況
2011年上海和重慶分別進行瞭房產稅試點，從試點方案來看，有兩個方面內容，第一，針對“增量房”或者“高端房”；第二，主要以房地產價值作為計稅依據。因此，房產稅改革呈現兩個特征，稅基窄、稅負重。這與我國稅收制度“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”的基本原則不符，也有違社會公平，更不能體現稅收在調節經濟中的作用。
（二）對下一步改革試點建議
1．以寬稅基、低稅率為改革方向
寬稅基和低稅率才是房產稅制度得以實施並可持續的重要前提。發達的租賃市場是香港房產稅實施的市場條件。下一步房產稅試點改革，首要工作應為培育和扶持租賃市場發展，並建立有效的租賃市場監測監管體系，密切關註租金指數、售價指數和空置率等指標。其次，向香港的房產稅模式學習，建立以市場租金為計稅依據的房產稅體系，根據公共管理的需要和租賃的用途，確定合適的稅種和稅率。
2．構建合理的評稅制度
合理的評稅制度，是香港房產稅征收征管的重要體制基礎。應依托房地產估價行業，形成以房地產市場租金為主要內容的房屋租賃管理數據系統，同時培養評稅專業人才，構建以評稅師為主的專業隊伍，確保房產稅的推進和實施有制度和人才保障。
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