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銳理數據分析認為，受各種因素影響，2017年第四季度成都住宅供應量處於明顯的低谷期，而與之相對的則是公寓產品銷量的高峰期；自成都實施公證搖號政策以來，住宅供應量逐漸增加，購房者集中湧入新房市場；相應的，公寓產品銷量有所下滑。住宅市場對購房者吸附力更強，在供應給力的情況下，擠壓出一部分公寓市場客群。
擠壓部分“墻頭草”客群
公寓存量高企
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成都公寓不限購 購買註意哪些問題？哪些區域價值較大？
“在成都近5年公寓產品供銷走勢中，2017年出現瞭突飛猛進的變化，其中成交面積環比2016年漲瞭113.8%；2018年僅前4個月供銷就與2016年全年基本持平，也就是說2018年成都公寓產品或仍是供銷雙高的一年。”銳理數據分析認為，隨著這類產品的熱銷，價格也開始水漲船高，比如九眼橋附近一項目，售價已經達到瞭27000元/平方米，漲幅相當高。對比公寓項目的銷售價格，目前往往已接近對標區域內或者同一項目的住宅價格。
2016年成都限購政策出臺後，一部分住宅投資需求外溢到公寓市場，使得當年11月公寓產品銷量環比上漲約68%。2017年成都公寓成交升勢愈加明顯，同時急速擴大的市場需求傳導到供應端，新增公寓產品量加大，並在2017年5月登上瞭一個小高峰。
□本報記者 文強
原標題：成都公寓不限購 購買註意哪些問題？哪些區域價值較大？
四川日報記者在采訪中瞭解到，雖然公寓類產品在這一年多裡成交量大幅攀升，但由於供應水漲船高，且多年來公寓產品供銷比持續大於1，導致存量依然高企。據銳理數據監控顯示，截至2018年4月底，成都公寓類產品存量約454萬平方米，按去年去庫存效果最猛的去化速度計算，目前成都公寓去化周期仍需約20個月。這對於開發商來說，意味著去化壓力依然很大，競爭依然很激烈，而價格的逐漸攀升，也在影響購房者的購買熱情。畢竟，這類產品無論從性質、產品設計、物業服務以及其他諸多方面看，與住宅產品相比還有很大的區別，最關鍵的是使用成本比住房高出不少。
地產策劃人李紹華認為，成都公寓市場短期內依然有望持續火爆，特別是一些投資購房者“慌不擇路”下手。在一些購房者看來，公寓屬投資產品，但住宅限購竟然激發瞭公寓不常見的自住屬性。這種樓市“非主流”的產品，似乎正變得“主流”。據相關調查發現，63.9%的購房者在限購下“退而求其次”選擇購買公寓，其中不乏真正想要落腳成都的外地購房者，在無購房資格的情況下，公寓成瞭無可奈何的選擇。
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同時，在購買公寓用途調查中發現，自住和投資占比幾乎持平，其中自住占比41.8%，投資占比47.3%，用於辦公僅占10.9%。
住宅供應放量
價格高攀影響購買力
四川日報記者在采訪中瞭解到，成都公寓市場從2016年四季度的回暖，到2017年以來的一路走高，很大程度上是受益於住宅限購，調控之下分流於住宅市場的客群大量進入公寓市場。
住宅投資購買需求受限
據成都市城鄉房產管理局發佈的信息顯示，成都最近一個月還將推出70餘個項目、360餘萬平方米的商品住房，購房者的選擇將更多。同時，成都建設部門一季度核準開工建設商品住房項目158個，比去年同期增加16個，開工面積1199萬平方米，同比增長35%。國土部門一季度出讓商品住房類用地41宗，面積3039畝，同比增長583%，可建商品住房面積317萬平方米，同比大幅增長411%。全年計劃供應商品住房類用地面積約9800畝，同比增長4.5%。
成都住宅在“四限”――“限購+限貸+限價+限售”之下，公寓類產品正在成為樓市投資的熱門產品。據銳理數據顯示，2017年成都公寓產品（LOFT、SOHO下同）成交環比2016年大漲瞭113.8%，而今年僅前4月的供銷即與2016年全年基本持平。5月15日，成都樓市限購政策再度升級，或將成為公寓類產品加速去庫存的“助推劑”。面對這樣的態勢，在成都公寓類產品還能買嗎？購買時應該註意哪些問題？哪些區域價值較大？
“隨著這些項目的逐漸上市，原來擔心買不到住宅準備選公寓的‘墻頭草’客戶，有可能又要回歸購買住宅產品，這對公寓項目的銷售來說，當是一個壞消息。”成都凱仁地產副總經理榮軼說，公寓產品存量高企，以及供應不斷放量，再加上樓市未來走勢的諸多不確定因素，成都公寓市場也面臨著變數。
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